12月23日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》），按《通知》规定，2010年元旦起执行个人住房转让营业税新规定，与现行政策相比，普通住房、非普通住房转让的营业税征收都将出现较大变化。
1、普通住房
新规规定：自2010年1月1日开始，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率5.5%；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
对比解读：与现行标准相比，新规主要有两个变化。第一，差额征收营业税的，由现行的“不足两年”改为“不足5年”；第二，免征营业税范围由现行的“超过两年（含）”改为“超过5年（含）”
2、非普通住房
新规规定：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，税率5.5%。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率5.5%。
对比解读：此次非普通住房的调整力度较大，按现行征收标准，转让非普通住房的，无论购买年限如何，均没有全额征收营业税，仅是转让购买时间在两年以内的非普通住房的，才按销售收入减去购房价款的差额征收营业税。而新规不但将征税范围扩大，只要是转让非普通住房，至少都要征收差额营业税，同时还将税收加重，不足5年的将全额征收。
3、普通住房的界定
《通知》要求，普通住房和非普通住房由各地税机关在房地产交易部门设立的税收征收窗口进行认定。
市地税局称，因未收到税务总局的相关文件，不便对实施细则发表看法。但有关税务人员表示，对普通住房的界定很可能沿用现行标准。 据了解，目前我市对普通住房有三个鉴定条件：住宅小区建筑容积率（建筑面积÷占地面积）在1.0以上、套内面积在120平方米以下、同地段商品房均价1.4倍以下，普通住房须同时满足以上三个条件，否则算为非普通住房。
4、购房时间的界定
如何计算购房时间成为市民关注的焦点。据了解，目前我市各区、县计算购房时间没有统一标准，有的是以签订购房合同时间为准，有的是以房产证上标注时间为准。
对此，市地税局表示，将规范各地区计算购房时间的方式，取消按签订购房合同时间起算，统一为房产证上标注时间或缴纳完契税时间，可从两者最靠前的时间起算。
附： 《 关于调整个人住房转让营业税政策的通知》
财税[2009]157号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了促进房地产 <http://www.soufun.com/>市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：
一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。
三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。
四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)废止。
财政部 国家税务总局
北京市鼎鉴律师事务所整理
